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姚树明律师 毕业于深圳大学经济系,河北大学法律系,中国政法大学在职民商法学硕士班,中国政法大学在职刑法学博士班,经济师职称,投资项目分析师职称。曾任职中学教师、企业厂长。执业经历:1992年开始从事民事代理活动至今。执业宗旨:维... 详细>>

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律师姓名:姚树明律师

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房产纠纷

购房过程中开发商哪些行为是欺诈行为

  1、出售现房,以次充好或者对购房者隐瞒房屋的真实面积,以牟取暴利。2、以一般的房屋冒充优质工程,从而骗取优质工程加价。3、明知道是不能上市交易的房屋,但还是欺骗购房者进行公开销售。4、利用广告等媒体,对出售的房屋做虚假宣传。5、雇佣他人进行欺骗性的销售诱导。

  一、购房过程中开发商哪些行为是欺诈行为

  依据有关法律法规,以下情况可以认定为“欺诈行为”:

  1、销售现房时,将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;

  2、销售现房时,故意隐瞒房屋真实面积,以牟取暴利的;

  3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;

  4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;

  5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;

  6、故意隐瞒开发商真实身份,或冒充其他开发商名义销售的;

  7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;

  8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

  二、如何判断开发商是否构成欺诈

  对于一般商品而言,判断经营者的行为是否构成欺诈,看其是否符合以下几点:

  1、行为的手段。

  根据《消费者权益保护法》第49条和国家工商行政管理局于1996年3月发布的《欺诈消费者行为处罚办法》的规定,对欺诈消费者行为的认定,应当采用客观方法,即根据经营者在提供商品时所采用的手段来加以判断,并列举了一些典型的欺诈行为,如销售以假充真、以次充好的商品等。

  2、行为的后果。

  制订《消费者权益保护法》第49条的目的是遏制经营欺诈和维护市场秩序,所以,行为的社会危害性是实施这种制裁的充分、必要条件,但这并不意味着一概要求有实际的损失或损害发生。依此法精神,只要经营者的行为按其性质足以误导消费者,就可以被认定为欺诈。

  3、行为的主观方面。

  欺诈,是指掩盖事实真相、误导消费者上当受骗的行为,但在《欺诈消费者行为处罚办法》中规定了五种情况下经营者“不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的,应当承担欺诈消费者行为的法律责任”的例外情况。

  对于商品房这一较为特殊的商品而言,由于其生产周期长、环节多、价格高等特点,不能简单地照搬以上几个因素而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。那么,哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢?依据《消费者权益保护法》及有关法律法规,以下情况可以认定为“欺诈行为”:

  (1)销售现房时,将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;

  (2)销售现房时,故意隐瞒房屋真实面积,以牟取暴利的;

  (3)一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;

  (4)销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;

  (5)虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;

  (6)故意隐瞒开发商真实身份,或冒充其他开发商名义销售的;

  (7)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;

  (8)利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

  如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的,并且开发商是故意或明知的,购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。

  购房的过程中必须要小心注意开发商可能出现的欺诈行为,因为一旦有这些行为,那么必然就会对购房者的合法权益造成损害,就算之后可以进行维权,但维权之路也是比较艰辛的。开发商可能出现以各种理由推脱,甚至直接跑路的情况,就有可能造成购房者钱、房两空的情况。



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