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姚树明律师 毕业于深圳大学经济系,河北大学法律系,中国政法大学在职民商法学硕士班,中国政法大学在职刑法学博士班,经济师职称,投资项目分析师职称。曾任职中学教师、企业厂长。执业经历:1992年开始从事民事代理活动至今。执业宗旨:维... 详细>>

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律师姓名:姚树明律师

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房产纠纷

买房开发商违约退房吗?

  若是开发商有违约行为,购房者虽然可以要求退房,但此时必须要符合法律中规定的条件,而不能随意就要求退房,这样不利于交易的稳定,也有可能开发商造成损失。一般购房者可以退房的条件有:1、双方协商达成一致后退房。2、开发商违约行为符合商品房买卖合同中约定的违约退房情形。3、开发商违约行为构成了《合同法》第94条规定的情形。

  一、买房开发商违约退房吗

  开发商违约后,购房者是可以要求退房的,但是必须符合法律规定的条件。

  《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

  《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

  因此,开发商违约时,如果满足以下条件之一的,则购房者可以退房:

  1、开发商和购房者协商后都同意退房;

  2、商品房买卖合同里规定了退房的条件,开发商的违约行为符合该条件;

  3、开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。

  二、开发商违约拒绝退房怎么办?

  开发商违约后拒绝退房的,解决办法有两种:协商解决和诉讼解决。

  (一)开发商违约拒绝退房怎么办?协商解决

  如果开发商的违约行为满足了退房的条件,但是开发商又拒绝退房的,购房者可以先与开发商沟通协商。因为,在我国目前的房地产市场中,房价处于不断上涨之中,可能当时买的房子,没过多久就价格上涨了不少。因此,从经济收益的角度来说,退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商,要求开发商通过其他方式,比如支付违约金等方式,弥补违约行为造成的损害。

  (二)开发商违约拒绝退房怎么办?诉讼解决

  如果购房者坚持退房,而开发商拒绝退房,那么唯一的解决途径就是向法院提起诉讼。从实践来看,以下三种情形下,法院常常会支持购房者的退房请求:

  1、逾期交房超过一定期限。

  合同中一般都约定“开发商应于约定的时间交付房屋,逾期超过一定期限,仍未交付的,置业者有权解除合同、要求退房,开发商返还楼价款及利息,双倍返还定金,赔偿损失。”当然置业者也可以不解除合同,只追究开发商的违约责任,对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限,置业者则不能要求解除合同、予以退房,只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。

  2、房屋质量不符合合同约定的标准,不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准,置业者有权退房。

  房屋质量不符合合同约定的标准,主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等,若经修复能够符合约定的,置业者不能退房,如不能修复,或者经修复仍不能符合规定,则置业者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价款及利息,双倍返还定金,并要求开发商赔偿其他损失。

  有的合同中没有约定房屋质量的具体标准,那么,对此事项的认定原则是:是否符合居住、使用的条件,若该房屋不符合居住、使用的条件,开发商即构成根本违约,置业者有权退房,并追究开发商的违约责任。

  3、由于开发商的过错,置业者不能依约取得房屋所有权证书。

  开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是预售还是现房交易,若由于开发商方面的原因,使置业者不能依法取得房屋所有权证书,则开发商构成根本违约,置业者有权解除合同,并要求开发商承担违约责任。

  购买商品房,其实不可避免的会出现一些问题,小问题可以通过协商处理,若是问题比较严重,对自己购买商品房的目的实现造成了影响的话,那么购房者就要行使自己的权利,该要求开发商赔偿的就赔偿,该承担违约责任的也要要求开发商承担违约责任,而要是符合退房条件的,也可以要求开发商退房。



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